Carmen me llamó hace unos meses, bastante enfadada. Acababa de pagar 450 euros por una tasación oficial para vender el piso que heredó en Valencia. Lo que no sabía: para una venta entre particulares, esa tasación oficial no era obligatoria. Una estimación gratuita habría sido suficiente para fijar el precio. Cuatrocientos cincuenta euros perdidos por desconocimiento.
Este error lo veo con frecuencia. Los propietarios confunden la estimación de mercado —informativa, gratuita— con la tasación hipotecaria oficial —obligatoria solo en casos concretos y de pago—. El mercado inmobiliario español registra subidas del 5% al 10% interanual según la provincia, y muchos quieren conocer el valor de su vivienda. Pero no todos necesitan el mismo tipo de valoración. Herramientas como RealAdvisor ofrecen estimaciones gratuitas en minutos, mientras que la tasación oficial tiene un propósito muy distinto.
Lo esencial sobre tasaciones gratuitas en 30 segundos:
- Tasación gratuita = estimación de mercado (informativa, sin validez legal para bancos)
- Tasación oficial = obligatoria solo para hipotecas, herencias judiciales y divorcios contenciosos
- Coste tasación oficial: entre 250 y 600 euros | Estimación gratuita: 0 euros
- RealAdvisor: estimación en 3 minutos, 70 criterios analizados, opción de visita presencial gratuita
Tasación gratuita vs oficial: dos herramientas, dos finalidades distintas
Empiezo siempre mis consultas con la misma pregunta: ¿para qué necesita conocer el valor? La respuesta determina todo. No es lo mismo querer vender que solicitar una hipoteca. Ni calcular la plusvalía municipal que liquidar una herencia conflictiva.
Según la comparativa de CoHispania, las valoraciones online gratuitas son estimaciones rápidas basadas en datos automatizados, sin validez legal ni firma de técnico cualificado. La tasación oficial, en cambio, es un informe completo realizado por tasador homologado con plena validez jurídica. Dos productos completamente diferentes.
El problema real: muchos propietarios pagan entre 250 y 600 euros por una tasación oficial que no necesitan. Datos 2026 de Idealista News confirman este rango de precios según el tipo de inmueble y la sociedad de tasación elegida.
| Criterio | Estimación online gratuita | Valoración presencial gratuita | Tasación oficial homologada |
|---|---|---|---|
| Coste | 0 € | 0 € | 250-600 € |
| Tiempo obtención | 3 minutos | 48-72 horas | 5-10 días |
| Validez legal hipoteca | No | No | Sí |
| Precisión estimada | ±10-15% | ±5-10% | Máxima (visita física) |
| Uso recomendado | Orientación inicial | Venta particular | Hipoteca, herencia judicial |
Mi recomendación clara: empiece siempre por una estimación gratuita. Solo pague tasación oficial si su situación lo exige legalmente. En la mayoría de ventas entre particulares, la gratuita es perfectamente válida.
Los 3 tipos de valoración y cuándo usar cada uno
Voy a ser directo. Existen tres opciones reales, cada una con un propósito específico. No hay que complicarse más.
Estimación online: su brújula inicial en 3 minutos
Es la opción más rápida. Introduce su dirección, las características básicas del inmueble, y obtiene una horquilla de valor en minutos. Los algoritmos cruzan datos de anuncios similares, transacciones históricas en la zona y tendencias del mercado.
Limitación importante: el sistema no ve el estado real de su vivienda. Si acaba de reformar la cocina o tiene humedades, eso no se refleja automáticamente. Los casos que he visto muestran que la desviación puede alcanzar el 10-15% respecto al valor real.
¿Cuándo es perfecta? Cuando quiere hacerse una idea general antes de tomar cualquier decisión. O cuando simplemente siente curiosidad por la evolución del valor de su patrimonio.
Valoración presencial gratuita: cuando necesita ojos expertos sin coste
Aquí un profesional visita su vivienda. Observa el estado de conservación, las calidades, la orientación, el ruido de la calle. Detalles que ningún algoritmo puede captar remotamente.
En mi experiencia asesorando propietarios, esta opción es ideal cuando planea vender en los próximos meses. El experto puede sugerir mejoras concretas que aumenten el precio de venta. Una mano de pintura aquí, despejar el trastero de allá. Pequeños detalles que marcan diferencia.
Plataformas como RealAdvisor ofrecen esta visita de forma gratuita. El experto local realiza un análisis comparativo de mercado y propone una estrategia de venta personalizada.
Tasación oficial homologada: obligatoria solo en estos casos
La tasación oficial la realiza exclusivamente una sociedad homologada por el Banco de España. Según el estudio 2026 de Gloval, existen 32 sociedades inscritas en el Registro Especial del supervisor bancario.
Atención: casos donde la tasación gratuita NO es suficiente
- Solicitud de hipoteca bancaria (obligatoria tasación homologada)
- Procesos judiciales de herencia con conflicto entre herederos
- Divorcios contenciosos con liquidación de bienes gananciales
- Operaciones con Hacienda que requieran justificación de valor
La normativa acaba de cambiar. Según el BOE-A-2025-11815, la Orden ECM/599/2025 modifica la ECO/805/2003 con entrada en vigor el 12 de agosto de 2025. Novedades: incorporación del certificado de eficiencia energética obligatorio y principio de sostenibilidad en las valoraciones.
La validez de estos informes sigue siendo de 6 meses desde su emisión, según confirma el Portal del Cliente Bancario del Banco de España. Pasado ese plazo, el informe caduca y habría que solicitar uno nuevo.
RealAdvisor: cómo obtener una estimación fiable y gratuita en España
Ahora que tiene claro cuándo la tasación gratuita es pertinente, la pregunta práctica es: ¿dónde obtener una estimación fiable sin coste? RealAdvisor es una de las plataformas que lo permite, con algunas características que merece la pena conocer.
259.000 valoraciones
Estimaciones realizadas por RealAdvisor en España
El sistema funciona combinando tres modelos de análisis: anuncios inmobiliarios similares, transacciones históricas registradas y valor percibido por propietarios de la zona. Cruza 70 criterios distintos —20 sobre características del inmueble y 50 sobre la ubicación— para calcular una horquilla de valor.
El proceso es sencillo. Introduce la dirección y los datos básicos de su vivienda. En 3 minutos obtiene el resultado con un rango de valor. Recibe además un informe detallado por email.
Lo que diferencia esta opción: si la estimación online no le parece suficiente, puede solicitar una visita presencial gratuita con un experto local. Este profesional realiza un análisis comparativo de mercado y puede orientarle sobre estrategia de venta. Todo sin coste.
Otro detalle práctico: RealAdvisor envía actualizaciones trimestrales automáticas sobre la evolución del valor de su vivienda. Útil si no tiene prisa por vender pero quiere seguir la tendencia del mercado.
Los datos de mercado que maneja la plataforma muestran variaciones significativas por zona. Madrid registra un precio medio de 399.000 euros con evolución del +5,1% interanual. Málaga destaca con subidas del +10,7%. Para conocer precios medios en Barcelona y otras ciudades, existen análisis de mercado actualizados que complementan estas estimaciones.
Árbol de decisión: ¿qué tasación necesita según su situación?
Voy a simplificarle la decisión. Responda a estas preguntas y sabrá exactamente qué tipo de valoración necesita.
¿Qué valoración necesita? Responda 2 preguntas
-
¿Va a solicitar hipoteca (usted o el comprador)?
Sí → Tasación oficial obligatoria (250-600 €). El banco la exige para calcular el préstamo.
No → Pase a la siguiente pregunta. -
¿Es para herencia judicial o divorcio contencioso?
Sí → Tasación oficial necesaria (validez legal ante juzgado).
No → Estimación gratuita suficiente. -
¿Solo quiere orientarse o vender entre particulares?
Estimación gratuita perfecta. Empiece por RealAdvisor u otra plataforma similar. Si necesita afinar, solicite visita presencial gratuita.
-
¿Herencia de mutuo acuerdo entre herederos?
Estimación gratuita puede bastar si todos aceptan el valor. Solo necesita oficial si hay conflicto o lo exige la Comunidad Autónoma para liquidar impuestos.
El error más frecuente que observo: propietarios que pagan tasación oficial por inercia, sin preguntar primero si realmente la necesitan. En ventas entre particulares donde el comprador paga al contado o ya tiene su propia financiación, el vendedor no necesita tasación oficial para nada.
Sus dudas sobre tasaciones gratuitas, resueltas
¿Es fiable una tasación online gratuita?
Depende de para qué la use. Para orientarse sobre el valor de mercado y decidir si vender, es perfectamente útil. Los algoritmos analizan miles de transacciones y anuncios. La desviación típica ronda el 10-15% respecto a una tasación oficial. Para fijar precio de venta entre particulares, suficiente. Para solicitar hipoteca, no sirve.
¿Por qué algunas tasaciones son gratis y otras cuestan 400 euros?
Son productos distintos. La gratuita es una estimación automatizada de mercado, sin validez legal. La de pago es un informe oficial realizado por sociedad homologada por el Banco de España, con visita física obligatoria y firma de técnico cualificado. Solo esta segunda tiene validez para hipotecas y procesos judiciales.
¿Puedo usar una estimación gratuita para negociar con el banco?
Puede usarla como referencia orientativa, pero el banco no la aceptará como documento oficial. Para conceder la hipoteca, la entidad exigirá tasación realizada por sociedad homologada. Normalmente conceden hasta el 80% del valor de tasación oficial, no de la estimación online.
¿Cada cuánto debo actualizar la valoración de mi vivienda?
Para seguimiento general, una vez al año es razonable. Algunas plataformas como RealAdvisor envían actualizaciones trimestrales automáticas. Si va a vender, conviene actualizar la estimación justo antes de salir al mercado. Las tasaciones oficiales caducan a los 6 meses, según la normativa vigente.
¿Qué pasa si la tasación oficial es inferior a mi estimación gratuita?
Ocurre con frecuencia, sobre todo en mercados con subidas rápidas. El tasador oficial busca el valor sostenible y prudente, no el precio más alto de venta. Si el banco tasa por debajo de lo esperado, el comprador necesitará aportar más entrada propia. Es uno de los riesgos de fiarse únicamente de estimaciones online para operaciones con hipoteca.
Lo que debe recordar: la tasación gratuita es pertinente en la mayoría de situaciones cotidianas —vender su piso, curiosidad por el valor, herencia de mutuo acuerdo—. Reserve la tasación oficial para cuando la ley o el banco la exijan expresamente. Empezar por una estimación gratuita nunca está de más: le orienta sin compromiso y le evita gastos innecesarios.
Limitaciones de las estimaciones online
- Las estimaciones online no sustituyen una tasación oficial homologada para hipotecas
- Los valores pueden variar según el estado real del inmueble (no evaluable online)
- Cada situación patrimonial o jurídica requiere análisis específico por profesional
Riesgos a considerar:
- Riesgo de rechazo bancario si presenta estimación online como tasación oficial
- Riesgo de discrepancia significativa entre estimación y valor de tasación oficial (±15-20%)
- Riesgo de invalidez en procesos judiciales (herencias, divorcios) si no es tasación oficial
Para decisiones patrimoniales importantes, consulte a un tasador homologado por el Banco de España o API colegiado.