4631 € por metro cuadrado. Esa es la cifra que define el mercado inmobiliario barcelonés en febrero de 2026. Pero seamos honestos: ese número, por sí solo, no le dice gran cosa. ¿Su piso en Gràcia vale lo mismo que uno en Nou Barris? Evidentemente no. ¿Un ático reformado en Diagonal se compara con un bajo interior en Sant Martí? Tampoco.
Lo que necesita saber es cómo interpretar estos datos para su situación concreta. Si está pensando en vender, comprar o simplemente entender si le están pidiendo demasiado por un piso, aquí encontrará los números reales del mercado, desglosados por tipología y por calle. Sin rodeos.
En este análisis
4631 €/m² de media en febrero 2026. Pisos: 4610 €/m² (mediana). Casas: 4369 €/m² (mediana). Evolución anual: +6,7%.
Precio actual del m² en Barcelona: 4631€ de media en febrero 2026
Empecemos por lo básico: ¿qué significa realmente ese precio medio de 4631 €/m²? Es una media aritmética de todas las transacciones registradas. El problema es que incluye desde estudios de 30 m² en zonas modestas hasta áticos de 200 m² en Pedralbes. Por eso prefiero trabajar con la mediana, que elimina los extremos y refleja mejor lo que usted encontrará en el mercado real.
Para pisos, esa mediana se sitúa en 4610 €/m². Para casas, en 4369 €/m². Parece contradictorio que las casas tengan un precio por metro inferior, pero tiene sentido: las casas barcelonesas suelen ser mucho más grandes, y el precio total (cercano a 1,2 millones de euros de mediana) las coloca en un segmento completamente diferente.
El dato de RealAdvisor (4631 €/m²) y el del Colegio de Registradores (4719 €/m²) difieren ligeramente porque utilizan metodologías distintas y periodos de referencia diferentes. Ambos confirman lo esencial: Barcelona se ha consolidado como el mercado más caro de España junto con Madrid, superando ampliamente la media nacional de 2303 €/m².
Pisos frente a casas: dos mercados con dinámicas distintas
Aquí es donde muchos análisis fallan: tratan Barcelona como un mercado único. No lo es. Quien busca un piso de 3 habitaciones para vivir compite en un mercado completamente diferente al del inversor que busca una casa unifamiliar. Los rangos de precio, la oferta disponible y hasta los barrios donde buscar son otros.
Pisos: de 2.316 a 10.525 €/m² según zona y estado
El rango es brutal. Un piso en Nou Barris puede encontrarse por debajo de 2500 €/m², mientras que en Sarrià-Sant Gervasi o en ciertas calles del Eixample Dreta, superar los 8000 €/m² es habitual. La horquilla donde se sitúa el 80% de las transacciones va de 173.669 € a 789.405 € por vivienda completa.
Si buscamos por tipología, los datos de RealAdvisor muestran medianas que le servirán de referencia rápida: un estudio ronda los 234.000 €, un piso de 2 habitaciones los 315.000 €, uno de 3 habitaciones se sitúa en torno a 419.000 €. A partir de 4 habitaciones, hablamos ya de 626.000 € de mediana.
Casas: mercado premium desde 1.197.000€ de mediana
Las casas en Barcelona (y me refiero a la ciudad, no al área metropolitana) son un producto de lujo. La mediana supera el millón de euros, situándose en 1.197.195 €. ¿Por qué? Porque apenas hay oferta. La trama urbana barcelonesa es de pisos, no de chalets. Las pocas casas disponibles están en zonas muy concretas: Sarrià, Pedralbes, Vallvidrera, algunas en Horta-Guinardó.
El rango de precios es aún más amplio que en pisos: el 80% de las transacciones se mueve entre 410.467 € y 3.728.407 €. Y si hablamos de alquiler, la mediana mensual alcanza los 4947 €.
| Métrica | Pisos | Casas |
|---|---|---|
| Precio mediano/m² | 4610 € | 4369 € |
| Precio mediano total | 345.759 € | 1.197.195 € |
| Horquilla 80% | 173.669 – 789.405 € | 410.467 – 3.728.407 € |
| Evolución 12 meses | +6,7% | +6,8% |
| Evolución 5 años | +11,9% | +11,8% |
Evolución del mercado: +6,7% en 12 meses y qué esperar en 2026
Los precios no han dejado de subir. En los últimos 12 meses, los pisos barceloneses se han encarecido un 6,7% y las casas un 6,8%. Si ampliamos la perspectiva a 5 años, la revalorización acumulada ronda el 12% para ambas tipologías.
Según los datos del INE correspondientes al tercer trimestre de 2025, el Índice de Precios de Vivienda subió un 12,8% a nivel nacional, con la vivienda de segunda mano liderando con un +13,4%. Cataluña se situó ligeramente por debajo de la media, con un incremento del 11,3%.
¿Qué significa esto en la práctica? Que si compró un piso en Barcelona hace dos años, probablemente ha ganado cerca de un 15% de valor sobre el papel. Que si está esperando a que bajen los precios… lleva esperando desde 2020 y la tendencia no ha cambiado.
RealAdvisor: valoración con inteligencia artificial en 3 minutos
Conocer el precio medio del metro cuadrado está bien, pero lo que realmente necesita es saber cuánto vale su vivienda concreta. Un piso de 85 m² en Carrer de Balmes no tiene el mismo valor que otro de 85 m² en una calle secundaria del Clot, aunque estén en la misma ciudad y tengan la misma superficie.
RealAdvisor utiliza inteligencia artificial para cruzar datos de transacciones reales, características específicas del inmueble y ubicación exacta. La plataforma analiza información de 75 calles de Barcelona, comparando su vivienda con operaciones similares recientes.
Valoración instantánea con RealAdvisor: Obtenga una estimación personalizada de su vivienda en menos de 3 minutos. La herramienta es gratuita y no requiere compromiso. Para propietarios que quieren vender: un punto de partida objetivo para fijar precio. Para compradores: una forma de verificar si lo que le piden está en línea con el mercado antes de negociar.
La diferencia respecto a una tasación tradicional es el tiempo y el coste. Una tasación oficial puede tardar semanas y costar varios cientos de euros. RealAdvisor ofrece una aproximación inmediata que, aunque no sustituye a un tasador homologado para trámites bancarios, sí permite tomar decisiones informadas sobre si merece la pena seguir adelante con una operación.
Las 9 calles más caras de Barcelona y dónde encontrar oportunidades
Aquí entramos en el detalle que marca la diferencia. Barcelona no es homogénea: la variación entre calles puede superar el 100%. Los datos de RealAdvisor permiten identificar exactamente dónde se concentran los precios más altos:
Ranking de las calles más caras de Barcelona (febrero 2026)
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Avinguda Diagonal (lateral muntanya): 7119 €/m² -
Carrer del Capità Arenas: 6805 €/m² -
Carrer d’Aribau: 6478 €/m² -
Avinguda Diagonal (lateral mar): 6410 €/m² -
Ronda del General Mitre: 6297 €/m²
Las siguientes en el ranking son Carrer de Muntaner (6247 €/m²), Carrer de Balmes (6222 €/m²), Carrer del Taquígraf Garriga (6096 €/m²) y Carrer de la Diputació (6049 €/m²). El patrón es claro: zona alta y Eixample Dreta concentran los precios premium.
¿Y las oportunidades? En mi seguimiento del mercado, los distritos con mejor relación calidad-precio siguen siendo Sant Martí (especialmente Poblenou, que sigue revalorizándose) y ciertas zonas de Horta-Guinardó. Nou Barris ofrece los precios más bajos, pero la evolución ha sido más modesta. Según los datos del Colegio de Registradores del primer trimestre 2025, Barcelona capital se situaba en 4538 €/m², lo que confirma la tendencia alcista hasta los niveles actuales.
Sus dudas sobre el mercado inmobiliario barcelonés
¿Cuál es el barrio más barato para comprar piso en Barcelona?
Nou Barris presenta los precios más asequibles, con zonas donde el m² se sitúa por debajo de 2500 €. También Torre Baró y algunas zonas de Sant Andreu ofrecen precios inferiores a la media de la ciudad.
¿Van a bajar los precios de la vivienda en Barcelona en 2026?
Los indicadores actuales no apuntan a bajadas. La demanda sigue superando a la oferta, el euríbor se ha estabilizado, y la evolución de los últimos trimestres ha sido consistentemente alcista. Las correcciones, si llegan, serían moderadas y localizadas.
¿Qué diferencia hay entre precio medio y precio mediano?
El precio medio es la suma de todos los precios dividida entre el número de transacciones. El mediano es el valor central: la mitad de las viviendas cuestan más y la mitad cuestan menos. El mediano es más útil porque no se distorsiona por operaciones extremas (un ático de 5 millones sube la media pero no afecta a la mediana).
¿Es mejor comprar piso o casa en Barcelona?
Depende de su presupuesto y necesidades. Los pisos ofrecen más opciones (precio mediano 345.759 €) y están disponibles en todos los barrios. Las casas son producto de lujo (mediana superior a 1,1 millones) y solo existen en zonas muy concretas como Sarrià o Pedralbes.
¿Cómo puedo saber el precio real de mi vivienda?
Puede utilizar herramientas de valoración online como RealAdvisor para obtener una estimación inicial gratuita en minutos. Para operaciones formales (hipotecas, herencias), necesitará una tasación oficial de un tasador homologado.
Lo que debe llevarse de este análisis
El mercado inmobiliario barcelonés sigue siendo de los más dinámicos de España, con precios que reflejan una demanda que no cede. Los 4631 €/m² de media son solo el punto de partida: la realidad de cada operación depende de la calle concreta, el estado del inmueble y la tipología.
Su plan de acción antes de comprar o vender
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Compare el precio que le piden con la mediana de la calle, no solo del barrio -
Utilice una herramienta de valoración para obtener una referencia objetiva inicial -
Revise la evolución a 12 meses de la zona específica antes de negociar -
Consulte a un profesional para decisiones definitivas: estas cifras informan, no sustituyen el asesoramiento
Limitaciones de los datos presentados:
- Los precios indicados son medias y medianas de mercado; cada propiedad tiene características únicas que pueden modificar significativamente su valor.
- Los datos reflejan transacciones registradas y pueden diferir de los precios finales negociados.
- La evolución pasada no garantiza tendencias futuras del mercado inmobiliario.
Para una valoración oficial vinculante, consulte a un tasador homologado o agente de la propiedad inmobiliaria colegiado.